Loan-to-value: wat is het en waarom heeft het invloed op je hypotheek?

Als je je verdiept in hypotheken, kom je vroeg of laat de term loan-to-value tegen. Het is een begrip dat weinig uitleg krijgt, maar dat wel degelijk invloed heeft op hoeveel rente je betaalt en hoe een geldverstrekker naar jouw hypotheek kijkt.

In dit artikel leggen we uit wat loan-to-value precies is, hoe het wordt berekend, waarom het uitmaakt en wanneer een verandering in je loan-to-value iets voor jou kan opleveren.

Loan-to-value, vaak afgekort als LTV, is de verhouding tussen je hypotheekschuld en de waarde van je woning. In het Nederlands wordt het ook wel de financieringsgraad of hypotheek-waardeverhouding genoemd.

De berekening is eenvoudig: je deelt je openstaande hypotheekschuld door de marktwaarde van je woning en vermenigvuldigt dat met honderd om het percentage te krijgen.

Stel dat je woning een marktwaarde heeft van 400.000 euro en je hypotheekschuld bedraagt 320.000 euro. Dan is je loan-to-value 80 procent.

In Nederland wordt voor de loan-to-value doorgaans de marktwaarde gebruikt zoals vastgesteld door een taxateur, of in sommige gevallen de WOZ-waarde. Welke waarde een geldverstrekker hanteert, kan per situatie en per aanbieder verschillen. Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek is een taxatierapport verplicht.

De loan-to-value is voor geldverstrekkers een maatstaf voor risico. Hoe meer je hebt geleend ten opzichte van de woningwaarde, hoe groter het risico voor de bank als jij niet meer kunt betalen en de woning verkocht moet worden.

Dat risico vertaalt zich direct in de rente die je betaalt. Geldverstrekkers werken met risico-opslagschijven: bij een hogere loan-to-value betaal je een hogere opslag bovenop de basisrente, bij een lagere loan-to-value een lagere opslag of geen opslag.

De meeste geldverstrekkers hanteren drempelwaarden zoals 60, 70, 80 of 90 procent. Zit je loan-to-value net boven zo'n grens, dan val je in een duurdere schijf. Zak je eronder, dan kan je rente dalen.

Concreet kan het renteverschil tussen een loan-to-value van 90 procent en 60 procent oplopen tot meerdere tienden van een procent. Op een hypotheek van drie ton en een looptijd van dertig jaar kan dat duizenden euro's verschil maken.

Je loan-to-value is geen vast gegeven. Het verandert door twee factoren: aflossing en waardeontwikkeling van je woning.

Elke maand dat je aflost, daalt je hypotheekschuld. Daarmee daalt ook je loan-to-value, mits de woningwaarde gelijk blijft. Bij een annuïteitenhypotheek gaat dat in het begin langzaam, omdat de maandelijkse aflossing klein is. Bij een lineaire hypotheek daalt de schuld sneller, waardoor de loan-to-value ook sneller afneemt.

Als de waarde van je woning stijgt, daalt je loan-to-value ook, zelfs als je hypotheekschuld gelijk blijft. In een markt waar woningprijzen sterk zijn gestegen, zoals de afgelopen jaren in Nederland, zijn veel huiseigenaren door de waardestijging in een lagere LTV-schijf terechtgekomen zonder dat ze daar actief iets voor hoefden te doen.

Het omgekeerde geldt ook. Als woningprijzen dalen en je schuld gelijk blijft of langzaam daalt, kan je loan-to-value stijgen. In extreme gevallen, zoals na de financiële crisis van 2008, kwamen huiseigenaren onder water te staan: hun schuld was hoger dan de waarde van de woning.

Sommige huiseigenaren kiezen er bewust voor om extra af te lossen om een lagere LTV-schijf te bereiken en zo een lagere rente te krijgen. Of ze vragen een hertaxatie aan als ze denken dat hun woning meer waard is geworden dan de taxatiewaarde waarop hun huidige rente is gebaseerd.

Als je spaargeld beschikbaar hebt en overweegt om extra af te lossen, is het verstandig om te berekenen of de rentebesparing die je daarmee bereikt opweegt tegen de alternatieve bestemming van dat geld. Extra aflossen is niet voor iedereen en in elke situatie de beste zet, maar als je daarmee een lagere risicoschijf bereikt, kan het concreet geld opleveren.

Let ook op de voorwaarden van je hypotheek. De meeste geldverstrekkers staan jaarlijks boetevrij extra aflossen toe tot een bepaald percentage van de oorspronkelijke hoofdsom, vaak tien procent. Daarboven kunnen kosten in rekening worden gebracht.

Als je verwacht dat de waarde van je woning aanzienlijk is gestegen, kun je een hertaxatie laten uitvoeren. Als die nieuwe waarde leidt tot een lagere loan-to-value, kun je bij je geldverstrekker verzoeken om je rente-opslag te herzien.

Dit kost geld, want een taxateur moet worden ingeschakeld. Of het loont, hangt af van hoeveel rentebesparing je verwacht en hoe lang die besparing nog doorloopt. Is je rentevaste periode bijna voorbij, dan is een hertaxatie minder interessant omdat je bij verlenging sowieso opnieuw kunt onderhandelen over de rente op basis van de actuele woningwaarde.

In Nederland mag je maximaal honderd procent van de marktwaarde lenen. De loan-to-value bij afsluiten is dus nooit hoger dan honderd procent voor een nieuwe hypotheek. Dat maximum is er niet altijd geweest: tot 2013 was het mogelijk om meer dan honderd procent te lenen, wat er in de jaren na de crisis toe leidde dat veel mensen met een restschuld bleven zitten.

De huidige grens van honderd procent betekent dat bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, altijd uit eigen middelen betaald moeten worden. Dat is een bewuste beleidskeuze om te voorkomen dat mensen direct bij aanvang al te kwetsbaar zijn.

Voor woningen tot een bepaalde koopsom is het mogelijk om een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie af te sluiten. De NHG-grens wordt jaarlijks aangepast. Bij een NHG-hypotheek betaal je een eenmalige premie, maar profiteer je van een lagere rente omdat de geldverstrekker minder risico loopt.

NHG-hypotheken kennen hun eigen voorwaarden rondom loan-to-value. Het is de moeite waard om dit mee te nemen in de vergelijking als je woning onder de NHG-grens valt.

Loan-to-value bepaalt mede hoeveel rente je betaalt en hoe kwetsbaar je bent als de woningmarkt tegenzit. Het is geen abstracte bankterm, maar iets wat direct invloed heeft op je maandlasten en je financiële positie als huiseigenaar.

Of het loont om actief aan je loan-to-value te werken via extra aflossen of een hertaxatie, hangt af van je persoonlijke situatie, de resterende looptijd van je rentevaste periode en de kosten die daarmee gemoeid zijn. Het is een afweging die de moeite waard is om te maken, zeker als de woningwaarde in jouw buurt de afgelopen jaren fors is gestegen.